Auditoria Legal Immobiliària: comprar o vendre amb seguretat

Civil

L’auditoria legal o Due Diligence inmobiliaria es una revisió minuciosa de la situació jurídica d’un immoble així com dels diferents aspectes i conseqüències legals de la seva adquisició o transmissió. El resultat de la revisió és un informe en el que, principalment, s’identifiquen les contingències detectades amb les corresponents recomanacions que l’equip jurídic redactor de l’informe proposa per a resoldre les mateixes.

Per poder dur a terme la revisió de forma adequada, en primer lloc s’ha de tenir en compte dues qüestions importants:

  • Saber qui és el subjecte destinatari de l’informe i la seva posició en la transacció que es pretén, a fi d’adaptar el contingut del mateix als seus interessos.
  • Conèixer el negoci jurídic que es durà a terme amb l’immoble, a fi de poder determinar de manera més encertada les conseqüències de la seva transmissió o adquisició i redactar les clàusules més adequades per a la seva gestió.

En segon lloc, per a l’elaboració de l’informe s’haurà de recavar informació tant de l’immoble com dels subjectes que van intervenir en l’operació. La part transmitent haurà de posar a disposició de l’equip jurídic tota la informació necessària de la societat –en cas de ser persona jurídica- i del immoble de la que disposi. La documentació o informació de la que no es pugui disposar s’haurà de completar mitjançant consultes a Registres Públics, Administracions, etc.

A continuació, amb tota la documentació es podrà redactar l’informe, el contingut del qual principalment es centra en:

  • Situació de les societats intervinents: Si els càrrecs dels administradors o apoderats que intervindran es troben degudament inscrits i la societat no està immersa en cap situació especial que li pugui impedir la transacció.
  • Descripció de les finques: Conèixer si la descripció registral s’adequa ala seva descripció física.
  • Títols de propietat: Si el títol que ostenta el venedor es troba degudament inscrit.
  • Situació urbanística: Pel que fa a la situació urbanística, dependrà del tipus d’immoble. Si es tracta d’un sol amb gestió urbanística pendent s’incidirà més els instruments de desenvolupament que li puguin afectar, l’estat de les obres d’urbanització, etc.
  • Drets de tercers, contractes d’arrendament, estat ocupacional, càrregues: Els contractes d’arrendament i les condicions acordades en els mateixos són de gran importància per a l’adquirent no només des del punt de vista de la rendibilitat de l’actiu sinó pel règim d’obligacions que l’arrendador ha assumit en els contractes i ens els quals es subrogarà el nou titular. També serà d’especial interès conèixer si els arrendataris ostenten o han renunciat al dret d’adquisició preferent, ja sigui per la via del tempteig o del retracte.
  • Comunitat de Propietaris: El més rellevant és la situació de deutes degut a la responsabilitat directa que pot generar l’existència de les mateixes per al nou adquirent. També hauran de ser objecte de revisió els Estatuts de la Comunitat de Propietaris a fi de determinar si existeix algun tipus de limitació en relació a l’immoble.
  • Permisos, autoritzacions i llicències: L’existència de la llicència de primera ocupació és una informació determinant, atès que la falta d’aquesta concessió pot frustrar l’adquisició d’un immoble, no només per les contingències fiscals que té –en cas d’habitatge, determina fins i tot el tipus aplicable d’IVA- sinó per les dificultats de comercialitzar l’immoble amb posterioritat.
  • Contractes de serveis i subministraments: Es tracta d’una informació més secundària però necessària per a la posterior gestió de l’immoble.
  • Medi Ambient: De la mateixa manera que en la situació urbanística, dependrà del tipus d’immoble. En el cas de sols, s’haurà d’examinar comptant amb les valoracions dels altres tècnics que hagin visitat l’immoble als efectes de determinar si existeixen indicis de contaminació.
  • Assegurances i certificats: S’haurà de revisar si l’immoble compta amb les assegurances obligatòries exigibles, si hi ha algun sinistre o alguna reclamació en curs, els danys coberts, etc.
  • Contractes amb tercers i empleats: Els immobles a adquirir poden haver estat objecte d’un contracte privat de compraventa que haurà de ser objecte de resolució amb caràcter previ a la transmissió. Per altra banda, l’existència d’empleats directament vinculats als immobles haurà de ser també analitzada de cara a minimitzar una possible successió d’empresa.
  • Existència de litigis: La litigiositat de la finca és un factor que pot incidir en la seva posterior comercialització, de manera que és necessari que el titular faciliti tota la informació referent a procediments en curs o sentències recaigudes en relació a l’immoble.
  • Fiscalitat: En aquest punt s’analitzen els tributs que afecten a la finca, especialment el deute que pugui existir en relació a l’Impost sobre Béns Immobles al tenir la quota tributària una afecció real sobre l’immoble. També s’analitzen els imports generats per la transmissió, com la plusvàlua municipal o la tributació indirecta de l’operació (IVA – TPO – AJD), examinant si concorren els requisits per a que operi el mecanisme de la inversió del subjecte passiu.

Com hem indicat anteriorment, el resultat d’aquesta anàlisi es concentra en un informe que permet al destinatari conèixer totes les contingències que afecten a l’immoble i a la transmissió, podent prendre una decisió a partir de les mateixes i de la seva possible solució sobre la conveniències de la transmissió o l’adquisició d’un immoble. També el contingut d’aquest informe determinarà el contingut del posterior contracte, en el seu cas, de compravenda, donat que un coneixement més ampli sobre l’estat de l’immoble incideix a l’abast de les garanties.

A MES ADVOCATS tenim una àmplia experiència en l’elaboració d’auditories legals immobiliàries tant per transmitents com per adquirents, ja siguin persones físiques. Consulti als nostres professionals els serveis que puguin ser del seu interès.