Com minimitzar els riscos al comprar una vivenda sobre plànol

Civil

El passat mes de novembre de 2017 el despatx MES ADVOCATS va assistir al seminari sobre la Compraventa Immobiliària impartit per Enfoque XXI del que passem a resumir a continuació els aspectes més rellevants respecte l’adquisició de l’habitatge a través de la compra sobre plànol.

La particularitat del contracte de compravenda sobre plànol és que el seu objecte recau sobre una cosa futura (en projecte o construcció) i per això en la seva formalització es distingeixen dues fases contractuals:

– El contracte privat en què les parts determinen l’objecte, concreten el seu preu, estableixen el calendari de pagaments i el de la seva execució -> Moment en què es perfecciona el contracte.

– El contracte públic en què la propietat del bé es transfereix al comprador -> Moment en què es consumeix el contracte.

Els contractes de compravenda de cosa futura generen riscos en contra de manera que la legislació ha establert garanties per a la seva protecció davant el risc que la construcció no arribi a realitzar-se o de que el promotor no destini les quantitats rebudes a la construcció de l’edifici i/o que la societat promotora entri en situació de concurs de creditors.

Les garanties per a disminuir els riscos pel comprador entre la perfecció i la consumació  del contracte són:

1.- Constitució d’arres: En el cas que el comprador s’aparti del contracte perdrà la quantitat lliurada al venedor però si el que s’aparta del contracte és el venedor, aquest haurà de tornar al comprador el doble de la quantitat que li havia lliurat à Es tracta d’una mesura molt utilitzada per a les places d’aparcament i els locals.

2.- Subscripció d’una assegurança: El promotor haurà de subscriure una pòlissa d’assegurança individual per cada adquirent (mai pot ser genèrica) en què s’identifiqui l’immoble per al qual s’entreguen de forma anticipada les quantitats o els efectes comercials -> No cap la renúncia de l’assegurança per part del comprador, serà sempre obligatori fins que s’efectuï el lliurament de la quantitat garantida.

3.- Constitució d’un aval: Haurà d’emetre i mantenir-se en vigor per l’entitat de crèdit, per la quantia total de les quantitats anticipades, incloent els impostos aplicables, incrementada en l’interès legal dels diners des del lliurament efectiu de la bestreta fins a la data prevista de lliurament de l’habitatge pel promotor.

– Seran responsables de les quantitats dipositades tant el promotor com l’entitat financera per la qual cosa l’adquirent pot reclamar responsabilitat solidària (que no subsidiària) a tots dos.

– La manca de constitució d’una assegurança / aval i el dipòsit en un compte especial justifica la resolució contractual pel seu caràcter essencial amb devolució de les quantitats lliurades, juntament amb els seus interessos, i poden constituir una infracció en matèria de consum i comportar la imposició de sancions administratives.

4.- Un cop es garanteixi l’assegurança o l’aval, el promotor haurà de dipositar les quantitats anticipades en un compte especial separat de qualsevol altra classe de fons pertanyents al promotor.

5.- Anotació preventiva i nota margina en el Registre de la Propietat: Mesura que consisteix en anotar preventivament el contracte privat de compravenda i deixar constància, via nota marginal, dels terminis que es vagin abonant en concepte de quantitats anticipades.


Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

five × five =