El contracte d’arres

Civil

Qui més qui menys, ha sentit parlar del contracte d’arres com a document previ a la formalització de la compravenda. És un document molt utilitzat en la pràctica habitual, però a vegades es desconeixen realment les conseqüències que pot comportar la signatura d’aquest. Amb el present article mirarem de donar una mica de llum a les característiques principals d’aquest contracte, les seves tipologies i les obligacions que adquirim al signar-lo.

Què és un contracte d’arres?

Es tracta d’un document privat, és a dir que no cal formalitzar-lo davant notari, mitjançant el qual les parts es comprometen a comprar i vendre respectivament un bé immoble a canvi d’entregar una quantitat de diners que es denominen arres.

Tipologies d’arres

Fins fa poc, només es regulaven la tipologia d’arres penitencials a l’article 1.454 del Codi Civil Espanyol, estant les restants tipologies d’arres tan sols establertes per la doctrina i jurisprudencialment.

És en el llibre VI del Codi Civil de Catalunya, que va entrar en vigor el passat 1 de gener de 2018, que es consagren legislativament les denominacions doctrinals i la diferència entre les tipologies de les arres.

Així doncs, ens podem trobar amb 3 tipologies d’arres:

  1. Penitencials – Són aquelles en les que es fa la reserva de l’immoble, però el desistiment està permès amb unes conseqüències econòmiques per les parts. Per tant, les parts podran desistir del contracte sense que hi hagi una obligació forçosa de compliment del contracte, però l’incompliment d’aquest compromís per part del venedor comportarà que hagi de retornar les arres duplicades, i l’incompliment del comprador que aquest perdi les arres entregades. En aquest cas, per tant, no s’exigeix el compliment forçós de la venta, sinó que les parts podran desistir del contracte amb les conseqüències exposades.
  2. Penals – Aquest tipus d’arres es preveuen com una garantia del contracte, mitjançant la fixació d’una clàusula penal en la que la quantitat que s’entrega ja en l’acte de la signatura del contracte queda fixada com la indemnització per danys i perjudicis en cas d’incompliment. En aquest tipus d’arres, és possible exigir el compliment del contracte, però en cas que no es compleixi, aleshores es podrà reclamar automàticament les arres penals pactades.
  3. Confirmatòries – Són aquelles en les que les arres suposen una confirmació del contracte i l’entrega a compte del preu de la venta que s’ha de dur a terme, sense donar opció a la resolució del contracte com en les penitencials, ni que es pugui substituir el seu compliment per la indemnització per danys i perjudici com en les penals. Per tant, en aquesta tipologia d’arres la clau és que podrem exigir el compliment forçós de la realització de la compravenda. Només en cas que sigui materialment impossible la formalització de la compravenda en les condicions pactades és quan s’haurà de compensar amb una indemnització per danys i perjudicis.

És important tenir en compte, que si en el contracte no s’especifica quin tipus d’arres s’estan signant, s’entendrà automàticament que són confirmatòries.

Les arres que se solen utilitzar més habitualment són les penitencials, que suposen un compromís de vendre i comprar per les parts, però es poden incomplir a canvi d’assumir la penalització abans exposada.

Què ha de constar en el contracte d’arres?

Si bé es tracta d’un contracte privat on les parts poden pactar el que vulguin, hi ha una sèrie de dades que hauran de fer-se constar per tal que no tinguem problemes alhora de dur a terme la compravenda en un moment posterior  i que són les següents:

  • Identificació de les parts que compraran i vendran
  • Identificació del immoble a adquirir – aquí és on hem de fer constar tots els requisits de com s’haurà de transmetre, és a dir, per exemple que estigui lliure d’arrendataris, que s’entregui lliure de càrregues, o bé indicar si s’entrega amb mobles o no. Aquest punt és especialment important, doncs de com s’ha pactat que s’entregui l’immoble dependrà l’incompliment o no de les parts.
  • Preu de la compravenda
  • La tipologia d’arres de que es tracta. En cas de no indicar-ho s’entendran que són confirmatòries
  • Import de les arres – se sol fixar sobre un 10% del preu total de la compravenda, però les parts poden pactar l’import que vulguin.
  • Termini màxim per dur a terme la compravenda
  • Documents que s’hauran d’entregar el dia de la compravenda (com la cèdula d’habitabilitat, les factures de consums, el certificat d’eficiència energètica, plànols etc.)
  • Despeses que assumirà una part o altra – es pot fer constar una clàusula genèrica en la que es determini que els impostos seran segons llei i que totes les despeses (com són de comunitat o IBI) hauran d’estar al corrent de pagament al formalitzar la compravenda

També recomanem aprofitar el contracte per adjuntar les notes simples de les finques, i en cas que es vulgui vendre amb mobles l’annex amb fotografies d’aquest.

A banda d’aquestes condicions bàsiques que hem fet constar, caldrà veure cada supòsit cas per cas, i determinar si ens interessa fer constar alguna especificitat en concret, que determinarà els termes en que s’haurà d’entregar l’immoble. Per exemple:

  • En cas que hi hagi una hipoteca és important fer constar que el venedor l’haurà de liquidar i cancel·lar al registre (assumint-ne les despeses)
  • En cas que es vulgui donar un ús turístic a la finca serà recomanable que el venedor manifesti que se li pot donar aquest ús i que els estatuts de la comunitat no ho prohibeixen

Novetats legislatives a Catalunya

Per últim, no volem deixar de fer referència a dues novetats introduïdes pel llibre VI del Codi Civil de Catalunya, al qual hem fet referència abans, relatives a les arres i que val la pena tenir-les en compte:

  1. Es permet, de manera totalment innovadora, que l’entrega d’arres penitencials per un termini de 6 mesos que es faci davant notari, pugui anotar-se en el Registre de la Propietat. En cas de desistiment, el notari haurà d’entregar les arres i l’afecció inscrita al Registre s’extingirà automàticament:
    • Una vegada transcorreguts 60 dies des del termini pactat, a excepció que consti anotació de demanda.
    • Quan el comprador desisteixi i el venedor ho acrediti fefaentment
    • Quan s’inscrigui la compravenda
  2. La llei preveu la possibilitat de que en cas que en el contracte es faci constar que part del preu ha d’anar finançat per una entitat de crèdit, el comprador pugui desistir del contracte sense penalitzacions si justifica documentalment en el termini pactat la negativa de l’entitat designada a concedir el finançament.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

one × four =