Auditoria Legal Inmobiliaria: Comprar o vender con seguridad

Civil

La auditoría legal o Due Diligence inmobiliaria es una revisión minuciosa de la situación jurídica de un inmueble así como de los distintos aspectos y consecuencias legales de su adquisición o transmisión. El resultado de la revisión es un informe en el que, principalmente, se identifican las contingencias detectadas con las correspondientes recomendaciones que el equipo jurídico redactor del informe propone para solventar las mismas.

Para poder llevar a cabo la revisión de forma adecuada, en primer lugar hay que tener en cuenta dos cuestiones importantes:

  • Conocer quién es el sujeto destinatario del informe y su posición en la transacción que se te pretende, a fin de adaptar el contenido del mismo a sus intereses.
  • Conocer el negocio jurídico que se llevará a cabo con el inmueble, a fin de poder determinar más certeramente las consecuencias de su transmisión o adquisición y redactar las clausulas más adecuadas para su gestión.

En segundo lugar, para la elaboración del informe deberá recabarse información tanto del inmueble como de los sujetos que van a intervenir en la operación. La parte transmitente deberá poner a disposición del equipo jurídico toda la información necesaria de la sociedad –en caso de ser persona jurídica- y del inmueble de la que disponga. La documentación o información de la que no se pueda disponer deberá completarse mediante consultas a Registros Públicos, Administraciones, etc.

A continuación, con toda la documentación se podrá redactar el informe, cuyo contenido principalmente se centra en:

  • Situación de las sociedades intervinientes: Si los cargos de los administradores o apoderados que van a intervenir se encuentran debidamente inscritos y la sociedad no está inmersa en ninguna situación especial que pueda impedir la transacción.
  • Descripción de las fincas: Conocer si la descripción registral se adecua a su descripción física.
  • Títulos de propiedad: Si el título que ostenta el vendedor se encuentra debidamente inscrito.
  • Situación urbanística: En lo que refiere a la situación urbanística, dependerá del tipo de inmueble. Si se trata de un suelo con gestión urbanística pendiente se incidirá más en los instrumentos de desarrollo que le puedan afectar, el estado de las obras de urbanización, etc.
  • Derechos de terceros, contratos de arrendamiento, estado ocupacional, cargas: Los contratos de arrendamiento y las condiciones acordadas en los mismos son de gran importancia para el adquirente no solo desde el punto de vista de la rentabilidad del activo sino por el régimen de obligaciones que el arrendador ha asumido en dichos contratos y en las cuales se subrogará el nuevo titular. También será de especial interés conocer si los arrendatarios ostentan o han renunciado al derecho de adquisición preferente, ya sea por la vía del tanteo o del retracto.
  • Comunidad de Propietarios: Lo más relevante es la situación de deudas debido a la responsabilidad directa que puede generar la existencia de las mismas para el nuevo adquirente. También deberán ser objeto de revisión los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a fin de determinar si existe algún tipo de limitación en relación al inmueble.
  • Permisos, autorizaciones y licencias: La existencia de licencia de primera ocupación es una información determinante, puesto que la falta de dicha concesión puede frustrar la adquisición de un inmueble, no solo por las contingencias fiscales que tiene –en caso de vivienda, determina incluso el tipo aplicable de IVA- sino por las dificultades para comercializar luego el inmueble.
  • Contratos de servicios y suministros: Se trata de una información más secundaria pero necesaria para la posterior gestión del inmueble.
  • Medioambiente: Del mismo modo que en la situación urbanística, dependerá del tipo de inmueble. En el caso de suelos, deberá examinarse contando con las valoraciones de otros técnicos que hayan visitado el inmueble a los efectos de determinar si existen indicios de contaminación.
  • Seguros y certificados: Deberá revisarse si el inmueble cuenta con los seguros obligatorios exigibles, si hay algún siniestro o alguna reclamación en curso, los daños cubiertos, etc.
  • Contratos con terceros y empleados: Los inmuebles a adquirir pueden haber sido objeto de un contrato privado de compraventa que deberá ser objeto de resolución con carácter previo a la transmisión. Por otro lado, la existencia de empleados directamente vinculados a los inmuebles deberá ser también analizada en aras a minimizar una posible sucesión de empresa.
  • Existencia de litigios: La litigiosidad de la finca es un factor que puede incidir en su posterior comercialización, de modo que es necesario que el titular facilite toda la información referente a procedimientos en curso o sentencias recaídas en relación al inmueble.
  • Fiscalidad: En este punto se analizan los tributos que afectan a la finca, especialmente la deuda que pueda existir en relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles al tener la cuota tributaria una afección real sobre el inmueble. También se analizan los importes generados por la transmisión, como la plusvalía municipal o la tributación indirecta de la operación (IVA – TPO – AJD), examinando si concurren los requisitos para que opere el mecanismo de la inversión del sujeto pasivo.

Como hemos indicado anteriormente, el resultado de este análisis se concentra en un informe que permite al destinatario conocer todas las contingencias que afectan al inmueble y a la transmisión, pudiendo tomar una decisión sobre la conveniencia de la transmisión o la adquisición de un inmueble. También el contenido de dicho informe determinará el contenido del posterior contrato, en su caso, de compraventa, puesto que un conocimiento más amplio sobre el estado del inmueble incide en el alcance de las garantías.

En MES ADVOCATS tenemos una amplia experiencia en la elaboración de auditorías legales inmobiliarias tanto para transmitentes como para adquirentes, ya sean personas jurídicas o personas físicas. Consulte a nuestros profesionales los servicios que puedan ser de su interés.


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