Cómo minimizar los riesgos al comprar una vivienda sobre plano

Civil

El pasado mes de Noviembre de 2017, el despacho MES ADVOCATS asistió al seminario sobre la Compraventa Inmobiliaria impartido por Enfoque XXI del que pasamos a resumir a continuación los aspectos más relevantes respecto a la adquisición de la vivienda a través de la compra sobre plano.

La particularidad del contrato de compraventa sobre plano es que su objeto recae sobre una cosa futura (en proyecto o construcción) por lo que en su formalización se distinguen dos fases contractuales:

– El contrato privado en el que las partes determinan el objeto, concretan su precio, establecen el calendario de pagos y el de su ejecución -> Momento en el que se perfecciona el contrato.

– El contrato público en el que la propiedad del bien se transfiere al comprador -> Momento en el que se consume el contrato.

Los contratos de compraventa de cosa futura generan riesgos en contra del comprador por lo que la legislación ha establecido garantías para su protección ante el riesgo de que la construcción no llegue a realizarse o de que el promotor no destine las cantidades recibidas a la construcción del edificio y/o que la sociedad promotora entre en situación de concurso de acreedores.

Las garantías para disminuir los riesgos asumidos por el comprador entre la perfección y la consumación del contrato son:

1.- Constitución de arras: En el supuesto de que el comprador se aparte del contrato perderá la cantidad entregada al vendedor pero si el que se aparta del contrato es el vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble de la cantidad que le había entregado -> Se trata de una medida muy utilizada para las plazas de aparcamientos y los locales.

2.- Suscripción de un seguro: El promotor deberá suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente (nunca puede ser genérica) en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales -> No cabe la renuncia del seguro por parte del comprador, será siempre obligatorio hasta que se efectúe la entrega de la cantidad garantizada.

3.- Constitución de un aval: Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.

– Serán responsables de las cantidades depositadas tanto el promotor como la entidad financiera por lo que el adquirente podrá reclamar responsabilidad solidaria (que no subsidiaria) a ambos.

– La falta de constitución de un seguro/aval y el depósito en una cuenta especial justifica la resolución contractual por su carácter esencial con devolución de las cantidades entregadas, junto con sus intereses, pudiendo constituir una infracción en materia de consumo y comportar la imposición de sanciones administrativas.

4.- Una vez se garantice el seguro o el aval el promotor deberá depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial separada de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor.

5.- Anotación preventiva y nota marginal en el Registro de la Propiedad: Medida que consiste en anotar preventivamente el contrato privado de compraventa y dejar constancia, vía nota marginal, de los plazos que se vayan abonando en concepto de cantidades anticipadas.


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