¿Cómo recuperar la vivienda por impago del inquilino?

Procesal

El contrato de arrendamiento de vivienda es aquel en el que el propietario de la vivienda cede el uso y disfrute de la misma a favor de un tercero, por un tiempo determinado y a cambio de una renta, para que pueda destinarla como vivienda.

Hay veces que durante la vigencia del contrato, el arrendatario deja de pagar las rentas mensuales pactadas en el contrato y continúa ocupando la vivienda sin intención de devolvérsela a su propietario. En estas ocasiones existe un incumplimiento de contrato por parte del arrendatario y el arrendador propietario puede acudir a la vía judicial para poner fin a esta situación.

El procedimiento judicial adecuado es el procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas que tiene como objetivo principal el pago de las rentas adeudadas por el arrendatario y la recuperación de la posesión de la vivienda.

Hay que tener en cuenta que por lo general, una vez presentada la demanda de desahucio en el Juzgado, el Juez requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague al actor, o en caso de pretender la enervación pague la totalidad de lo que debe en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

¿Qué es la enervación del desahucio? La enervación es la acción por la que el arrendatario deudor puede ponerse al día de las rentas atrasadas en un único pago sin necesidad de desalojar la vivienda por seguir vigente el contrato de arrendamiento. No obstante, esta acción solamente podrá ejercitarse una única vez durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, si el arrendador propietario ha requerido de forma fehaciente (burofax, telegrama, carta notarial) al arrendatario para que proceda al pago de las rentas y el arrendatario no efectúa el pago requerido significará que el arrendatario ha perdido la oportunidad de poder enervar el desahucio.

No obstante, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para conseguir que el arrendatario pierda la acción de enervación será necesario que el requerimiento se efectúe con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y que el pago por el arrendatario no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Por tanto, en el caso de que el arrendador propietario tenga constancia de que el arrendatario no puede afrontar el pago de las rentas y quiera la devolución inmediata de su vivienda, nuestra recomendación es que, con carácter previo a la interposición de la demanda, se efectúe el requerimiento para que el Juez con posterioridad extinga el contrato de arrendamiento y requiera al demandado para que desaloje el inmueble sin ofrecerle la posibilidad de enervar el desahucio ya que esta acción habría caducado.


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