Comunidad de propietarios: principales novedades de la modificación de la Ley

Civil

El pasado 20 de junio de 2015, entró en vigor la Ley 5/2015 que modifica el libro quinto del Código Civil de Catalunya en materia de propiedad horizontal. La citada ley viene a resolver las dudas que había suscitado ésta des de su promulgación el 2006 y que la doctrina y la jurisprudencia habían tenido que interpretar para clarificarla. Así pues, la citada modificación, nace con el objetivo de dar solución a parte de los problemas e imprecisiones detectados en la aplicación dela norma.

Pasamos pues a analizar a continuación, la pequeña compilación que hemos preparado de las modificaciones que consideramos más destacables:

1.- Modificación de la cuota de participación (553-3): Se añade la posibilidad de realizar a través de la mediación, la determinación y modificación de la cuota de participación en caso que no haya acuerdo unánime.

2.- Compraventas (553-5):

a) El comprador de un inmueble deberá hacerse cargo de las deudas que tenga el vendedor con la Comunidad respecto el año en curso y los cuatro anteriores (la ley anterior sólo obligaba al año en curso y el anterior)

b) Respecto los requisitos formales del certificado de deudas necesario a aportar en cualquier compraventa, se establece que no será necesario en éste, el visto bueno del presidente si la administración de la comunidad es llevada por un profesional que ejerce la Secretaría.

3.- Fondo de reserva (art. 553-6):

a) Se hace constar expresamente que la titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad. En consecuencia, el propietario no tendrá derecho a reclamar su devolución en caso de venta del inmueble.

b) Se establece un sistema de reserva acumulativo, que supone que las cantidades sobrantes del fondo de reserva se acumularán año a año.

c) El fondo de reserva se ha de regular en una cuenta bancaria especial y debe figurar una contabilidad separada.

d) Se establece la posibilidad de utilizar éste fondo de reserva para reparaciones de rehabilitaciones del edificio.

4.- Nulidad de las cláusulas que permiten la modificación unilateral del promotor del título de constitución (553-9.5): Las estipulaciones establecidas en la escritura de propiedad horizontal por parte del promotor que impliquen una reserva de la facultad de modificación de manera unilateral serán nulas. Con ello lo que se quiere es que prevalezcan los acuerdos de la Junta ante la decisión unilateral del promotor.

5.- Comunicaciones del administrador de fincas (553-21.2): Las convocatorias de Junta, envío de actas y otros comunicados se pueden enviar por correo postal o electrónico y también por otros medios de comunicación, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido.

6.- Convocatorias (553-21.4): Sólo hará falta una convocatoria para las Juntas de propietarios. Por tanto desaparece la mención de la segunda convocatoria.

7.- Asistencia a la Junta por videoconferencia (553-22.1): Se admite el uso de la videoconferencia o sistemas de ordenador similares para la asistencia a la Junta.

8.- Eliminación de la posibilidad de destitución del presidente, administrador o secretario sin que conste en el orden del día (553-25.1)

9.- Mayoría simple para la ejecución de obras con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas (553-25.2): Se amplia como materia sujeta al régimen de mayoría simple, la ejecución de obras con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas, o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos y aunque los servicios afecten a la estructura o la configuración exterior.  

10.- Inmuebles en proindiviso (553-25.3) – Aunque jurisprudencialmente ya había estado reconocido así, se hace constar expresamente, que éstos tienen conjuntamente un único voto indivisible.

11.- Supresión barreras arquitectónicas por autoridad judicial (553-25.4) – Se recoge la posibilidad que los propietarios o arrendatarios, en el caso que tengan una discapacidad o sean mayores de 70 años, si no consiguen adoptar los acuerdos necesarios, puedan solicitar a la autoridad judicial que obligue a la Comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas si son razonables y proporcionadas para permitir la accesibilidad del inmueble.

12.- Impugnación del ausente (553-25.6)Los propietarios que no hayan participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante escrito enviado a la Secretaría en el plazo de un mes. Si no se ha enviado el escrito, se considera que se adhieren al acuerdo.

13.- Acuerdos (553-26.1): Pueden ser tomados por mayoría simple, cualificada de 4/t partes o unánimes. La modificación de la ley añade expresamente los acuerdos que exigen unanimidad y 4/5 partes.

14.- Acuerdo unánime (553.26.3a): La unanimidad existirá cuando hayan votado favorablemente todos los participantes en la votación, y en el plazo de un mes des de la notificación del acuerdo, no se haya opuesto ningún otro propietario mediante escrito enviado a la Secretaría.

15.- Contenido del acta (art. 553.27.2): A diferencia del sistema anterior (sólo era necesario si alguien lo solicitaba) ahora es obligatorio hacer constar quien vota a favor y quién vota en contra. Así mismo, se establece la obligación adicional de hacer constar los acuerdos de formación sucesiva.

16.- Acuerdos susceptibles de formación sucesiva (553-27.2.f y 553-27.5): Se establece la obligación de hacer constar de forma específica este tipo de acuerdos en las actas, que son aquellos que para su efectiva adopción se deberán esperar al transcurso de un mes. Una vez transcurrido, se debe enviar un anexo a los propietarios donde se haga constar si los acuerdos susceptibles de formación sucesiva han sido efectivos o no.

17.- Ejecutividad de los acuerdos adoptados (553-29) Se establece como regla general (a no ser que los estatutos establezcan una cosa diferente) que la ejecutividad de los acuerdos sean des del momento de su adopción y no des su notificación a los propietarios como antes de la modificación.

18.- Vetar el uso de nuevas instalaciones a los comuneros que no les paguen (553-30) Los propietarios sólo podrán disfrutar de las nuevas instalaciones (no de las anteriormente existentes) si satisfacen el importe de los gastos de ejecución y de mantenimiento. Si no es así, previo acuerdo, se puede privar del servicio a dicho propietario.

19.- Impugnaciones (553-31.3): Parar poder impugnar los acuerdos deberán estar al corriente de pago de los gastos comunitarios.

20.- Responsabilidad solidaria del vendedor con el adquirente si no comunica la venta al administrador de fincas (553-37.3)

21.- Abstenciones (553-24.3): Computan a favor de la mayoría.

Así pues, vemos que la modificación de la ley era totalmente necesaria y ha comportado, entre muchas otras modificaciones, la introducción de nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones, la simplificación de mayorías, el esclarecimiento de las dudas interpretativas relativas al régimen y los plazos de impugnación de los acuerdos comunitarios, la adopción de acuerdos permitiendo que las abstenciones se suman a la mayoría y la desaparición de la segunda convocatoria (un sistema de espera que a la práctica suponía tener que esperar media hora para que se constituyera correctamente la Junta y que había dejado de tener demasiado sentido).



Comments

    1. Victòria,
      La Llei no regula l’idioma en que s’haurà de redactar la convocatòria, si bé sí que extableix en el seu article 553.27.2 en el cas de les actes de les reunions, que aquestes hauran d’estar redactades almenys en català a Catalunya o en aranès a Aran.
      Qualsevol altres dubte o consulta, pots contactar amb nosaltres a l’adreça de correu electrònic blog@mesadvocats.com.

      Salutacions,

    1. Bon dia Susanna,
      Si la Junta va aprovar la instal·lació de l’ascensor, conseqüentment cal que estigui en funcionament i per tant és obligatori que es posi en funcionament, a no ser que hi hagi un acord de Junta, que hagués previst el contrari.
      Per a més informació, no dubtis en posar-te en contacte amb nosaltres a l’adreça de correu electrònic blog@mesadvocats.com o bé al telèfon 93.208.09.40.

      Salutacions,

  1. Bones, si es decideix instal.lar l’ascensor en el pati de llums perjudicant a la meïtad dels propietaris de la comunitat, ja que haurien de cedir una part del seu rentador. Tot això per no voler instal.lar-ho en el ull de l’escala, ja que s’hauria de fer nova i surtía una mica mes car, però amb l’aventatge de que no es perjudica la propietat privada de cap propietari. Els propietaris es poden negar a cedir la seva propietat ja que hi ha una altra opcio?
    També es comenta que el troç de propietat que es faria servir per fer el passadis cap a l’ascensor es retornaria amb espai agafat del pati de llums, això seris legal?, ja que es disminueix el pati de llums i es modificaria el disseny del pis.

    1. Benvolguda Immaculada,
      La llei estableix que amb la majoria simple de la Comunitat de propietaris és suficient per aprovar la instal·lació d’un ascensor encara que l’acord suposi la modificació del títol de constitució i dels estatuts i encara que afectin a la estructura o configuració exterior (per tant modificació del pati de llums per exemple). No obstant, si aquesta modificació està afectant la part privativa d’alguns propietaris caldrà el consentiment d’aquests i no esteu obligats a cedir-la a la comunitat (que en tot cas us hauria de compensar econòmicament). Per a qualsevol altra consulta, no dubtis en posar-te en contacte amb nosaltres a l’email blog@mesadvocats.com o bé al telèfon 93.208.09.40.
      Salutacions.

  2. Tinc un pis a Barcelona, un àtic. El cable de TV que baixa de l’antena col·lectiva a les vivendes de la façana sembla que es va fer malbé. Van tirar un cable nou, passant per la meva terrassa, que baixa fins els pisos. En el seu moment ja vaig manifestar la meva disconformitat amb aquest procediment, i l’administrador em va dir que era correcte, ja que la terrasses eren zones comuns. Crec que el més normal hauria estat fer baixar el cable pel cel obert, i així arribar a cada vivenda. Voldria saber si em puc negar a que els cables passin per la meva terrassa, i més tenint en compte que les fixacions s’han deteriorat i els cables pengen.

    1. Benvolguda Maria,
      En primer lloc cal que verifiquis si la terrassa a la que fas referència és de la teva propietat o bé es tracta d’una terrassa comunitària (encara que tu puguis tenir l’ús privatiu d’aquesta). En cas que es tracti d’una terrassa comunitària, si s’ha acordat i aprovat per la Junta de la Comunitat que els cables hagin de passar per la terrassa per donar ús als propietaris, no t’hi pots oposar. Diferent és el cas que es tracti d’una terrassa de la teva titularitat, llavors si que t’hi pots negar.
      Per a qualsevol altre consulta, no dubtis en posar-te en contacte amb nosaltres a l’email blog@mesadvocats.com o bé al telèfon 93.208.09.40.
      Salutacions cordials

    1. Bon dia Genís,

      El Codi Civil de Catalunya estableix que per a la modificació del títol de constitució i els estatuts (excepte si hi ha una disposició legal en sentit contrari) cal el vot favorable de les quatre cinquenes parts dels propietaris.
      Esperem haver resolt els teus dubtes. En cas contrari, no dubtis en contactar novament amb nosaltres a l’email blog@mesadvocats.com o bé al telèfon 93.208.09.40.

      Salutacions

    1. Bon dia Cristian, a diferència d’altres comunitats autònomes, a Catalunya no és obligatori que la Comunitat de Propietaris tingui una assegurança. En quan a la consulta relativa a que el president entregui còpia dels extractes bancaris als propietaris, el Codi Civil Català només estableix que el secretari ha de custodiar la documentació comptable i demés documents de les reunions de la comunitat sense regular cap obligació d’informació. En aquest sentit, la jurisprudència entén que l’accés a aquesta informació pels propietaris de manera particular ha de ser per finalitats molt concretes i que caldrà justificar (s’intenta evitar un control o fiscalització unipersonal de cada propietari). Si la raó de voler sol·licitar aquesta informació és que creu que no s’estan duent correctament els comptes, el nostre consell és que li sol·liciti al President via burofax, i en cas que aquest no li entregui la documentació, sol·licitin la convocatòria d’una Junta Extraordinària per tal que rendeixi comptes i doni una explicació de les gestions realitzades (per poder ser convocada haurà de ser a petició d’una quarta part dels propietaris).
      Salutacions,

  3. Bon dia. Sóc presidenta d’una comunitat formada per dos entitats. L’entitat 1 és un pàrquing amb 20 places i l’entitat 2 és la meva vivenda. Cadascuna amb un 50% de quota de participación. S’ha de rehabilitat la meva terrassa que és privativa però element comú perquè és el seu sostre. Quin tipus d’acord hem d’assolir? Com es comptabilitzen els vots?
    Gràcies

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