El contrato de arras

Civil

En general, la mayoría de gente ha sentido hablar del contrato de arras como documento previo a la formalización de la compraventa. Es un documento muy utilizado en la práctica habitual, pero a veces se desconocen realmente las consecuencias que pude comportar la firma de este. Con el presente artículo intentaremos dar un poco de luz a las características principales de este contrato, sus tipologías y las obligaciones que adquirimos al firmarlo.

¿Qué es un contrato de arras?

Se trata de un documento privado, es decir sin necesidad de formalizarlo ante notario, mediante el cual las partes se comprometen a comprar y vender respectivamente un bien inmueble a cambio de entregar una cantidad de dinero que se denominan arras.

Tipologías de arras

Hasta hace poco, sólo se regulaban la tipología de arras penitenciales en el artículo 1.454 del Código Civil Español, estando las restantes tipologías de arras tan solo establecidas en la doctrina y jurisprudencialmente.

Es en el libro VI del Código Civil de Catalunya, que entró en vigor el pasado 1 de enero de 2018, que se consagran legislativamente las denominaciones doctrinales y la diferencia entre las tipologías de arras.

Así pues, nos podemos encontrar con 3 tipologías de arras:

  1. Penitenciales – Son aquellas en las que se realiza la reserva del inmueble, pero el desistimiento está permitido con unas consecuencias económicas para las partes. Por lo tanto, las partes podrán desistir del contrato sino que haya una obligación forzosa de cumplimiento del contrato, pero el incumplimiento de este compromiso por parte del vendedor comportará que deba devolver las arras duplicadas, y el incumplimiento del comprador que este pierda las arras entregadas. En este caso, por lo tanto, no se exige el cumplimiento forzoso de la venta, sino que las partes podrán desistir del contrato con las consecuencias expuestas.
  2. Penales – Este tipo de arras se prevén como una garantía del contrato, mediante la fijación de una cláusula penal en la que la cantidad que se entrega ya en el acto de la firma del contrato queda fijada como la indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. En este tipo de arras, es posible exigir el cumplimiento del contrato, pero en caso que no se cumpla, entonces se podrá reclamar automáticamente las arras penales pactadas.
  3. Confirmatorias – Son aquellas en las que las arras suponen una confirmación del contrato y la entrega a cuenta del precio de la venta que se debe llevar a cabo, sin dar opción a la resolución del contrato como en las penitenciales, ni que se pueda sustituir su cumplimiento por la indemnización por daños y perjuicios como en las penales. Por lo tanto, en esta tipología de arras la clave es que podremos exigir el cumplimiento forzoso de la realización de la compraventa. Solo en caso que sea materialmente imposible la formalización de la compraventa en las condiciones pactadas es que se deberá compensar con una indemnización por daños y perjuicios.

Es importante tener en cuenta, que si el contrato no se especifica qué tipo de arras se están firmando, se entenderá automáticamente que son confirmatorias.

Las arras que se suelen utilizar más habitualmente son las penitenciales, que suponen un compromiso de venta y compra por las partes, pero se pueden incumplir a cambio de asumir la penalización antes expuesta.

¿Qué debe constar en el contrato de arras?

Si bien se trata de un contrato privado donde las partes pueden pactar lo que quieran, hay una serie de datos que deberán hacerse constar para que no tengamos problemas en el momento de llevar a cabo la compraventa en un momento posterior y que son los siguientes:

  • Identificación de las partes que compraran y venderán
  • Identificación del inmueble a adquirir – aquí es donde debemos hacer constar otros los requisitos de cómo se deberá transmitir, es decir, por ejemplo que esté libre de arrendatarios, que se entregue libre de cargas, o bien indicar si se entrega con muebles o no. Este punto es especialmente importante, puesto que dependerá de cómo se ha pactado la entrega del inmueble el incumplimiento o no delas partes.
  • Precio de la compraventa
  • La tipología de arras de que se trata. En caso de no indicarlo se entenderán que son confirmatorias
  • Importe de las arras – se suele fijar sobre un 10% del precio total de la compraventa, pero las partes pueden pactar el importe que quieran.
  • Plazo máximo para llevar a cabo la compraventa
  • Documentos que se deberán entregar el día de la compraventa (como la cédula de habitabilidad, las facturas de consumo, el certificado de eficiencia energética, planos etc.)
  • Gastos que asumirá una parte u otra – se pude hacer constar una cláusula genérica en la que se determine que los impuestos serán según ley y que todos los gastos (como son de comunidad o IBI) deberán estar al corriente de pago al formalizar la compraventa

También recomendamos aprovechar el contrato para adjuntar las notas simples de las fincas, y en caso que se quiera vender con muebles el anexo con fotografías de este.

A parte de estas condiciones básicas que hemos hecho constar, deberemos ver cada supuesto caso por caso, y determinar si nos interesa hacer constar alguna especificidad en concreto, que determinará los términos en que se deberá entregar el inmueble. Por ejemplo:

  • En caso que haya una hipoteca es importante hacer constar que el vendedor la deberá liquidar y cancelar en el Registro (asumiendo los gastos)
  • En caso que se quiera dar un uso turístico a la finca será recomendable que le vendedor manifieste que se le pude dar este uso y que los estatutos de la comunidad no lo prohíben.

Novedades legislativas en Cataluña

Por último, no queremos dejar de hacer referencia a dos novedades introducidas en el libro VI del Código Civil de Catalunya, al cual hemos hecho referencias antes, relativas a las arras y que vale la pena tenerlas en cuenta:

  1. Se permite, de manera totalmente innovadora, que la entrega de arras penitenciales por un plazo de 6 meses que se haga ante notario, pueda anotar-se en el Registro de la Propiedad. En caso de desistimiento, el notario deberá entregar las arras y la afección inscrita al Registro se extinguirá automáticamente:
    • Una vez transcurridos 60 días des del plazo pactado, a excepción que conste anotación de demanda.
    • Cuando el comprador desista y el vendedor lo acredite fehacientemente
    • Cuando se inscriba la compraventa
  2. La ley prevé la posibilidad de que en caso que en el contrato se haga constar que parte del precio debe ir financiada por una entidad de crédito, el comprador pueda desistir del contrato sin penalizaciones si justifica documentalmente en el plazo pactado la negativa de la entidad designada a conceder el financiamiento.

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