La recuperación de mora en contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria formalizados con personas físicas

Hipotecario, Procesal

Tradicionalmente la recuperación judicial de la mora en contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria formalizados con personas físicas consumidores se efectuaba mediante la interposición de demandas de ejecución hipotecaria al amparo del Libro III de la LEC (ejecución forzosa) y del Capítulo V del Título IV (ejecución sobre bienes hipotecados y pignorados).

La interposición de dicha acción ejecutiva se basa en la declaración previa por parte del acreedor del vencimiento anticipado del préstamo o crédito justificado por el impago de una o más cuotas al amparo de lo pactado por las partes en la propia escritura de préstamo o crédito (normalmente, cláusula o pacto sexto bis, causas de resolución anticipada).

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificó el artículo 695 de la LEC, introduciendo como causa de oposición a la ejecución hipotecaria “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”. Además, el segundo párrafo del artículo 552.1 de la LEC permite al tribunal examinar de oficio si alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 puede ser calificada como abusiva.

Dichas previsiones llevaron a que con carácter generalizado los tribunales declararan nula por abusiva la cláusula o pacto sexto bis de los contratos de préstamo o crédito que contemplaban como causa de vencimiento anticipado el impago de una o varias cuotas, ya fuera de oficio o resolviendo la oposición a la ejecución de la parte ejecutada.

La consecuencia de dicha declaración de nulidad por abusiva es en la mayoría de los casos el sobreseimiento y archivo de la ejecución, si bien algunos tribunales, pese a declarar la nulidad de la cláusula, ordenan no obstante la continuación de la ejecución si la declaración de vencimiento anticipado que ha efectuado el acreedor y sustenta su demanda de ejecución se ha efectuado de acuerdo con lo previsto en el art. 693.1 de la LEC, es decir, vencidos al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses.

Sobreseída la ejecución hipotecaria, o para los nuevos casos de impago, las entidades de crédito han optado por la interposición de demandas de juicio ordinario en ejercicio de la acción declarativa de vencimiento anticipado o pérdida del derecho a utilizar el plazo del art. 1129 del Código Civil y de la acción de resolución contractual del art. 1124 del Código Civil en el sentido de exigir al deudor el cumplimiento de su obligación mediante el pago de lo adeudado (incluido el capital pendiente de vencer).

Dichas demandas vienen siendo estimadas íntegramente por la gran mayoría de juzgados y tribunales, si bien de forma muy minoritaria algunos juzgados desestiman la demanda oponiendo o bien la unilateralidad del contrato de préstamo (no aplicable al contrato de crédito) que impide la aplicación de la acción del art. 1124 del Código Civil, o bien la ausencia de un incumplimiento esencial y grave (en este caso estiman parcialmente la demanda en relación con las cuotas vencidas e impagadas).

Otra cuestión surgida en la interposición de la acción declarativa de vencimiento anticipado y resolución del art. 1124 es que algunos juzgados de primera instancia han considerado que la declaración de resolución contractual lleva aparejada la extinción de la garantía hipotecaria. Sin embargo, son una minoría y existe relevante jurisprudencia de las audiencias provinciales que se pronuncia en sentido contrario (entre otras, Sentencia de la Audiencia de Madrid nº 425/2018, de 11 de octubre).

Una vez obtenida sentencia favorable en primera instancia, se formula demanda de ejecución de título judicial interesando con carácter principal la venta en pública subasta del inmueble hipotecado, conservando la hipoteca su preferencia en lo que concierne al pago y la efectividad del crédito del actor reconocido en el título judicial, en los términos del artículo 681 y siguientes de la LEC, y sin que sean de aplicación los límites de la responsabilidad hipotecaria si el titular del bien hipotecado es el mismo deudor. Algunos juzgados entienden, no obstante, en este punto, que al tratarse de la ejecución de un título judicial no cabe la venta en pública subasta del bien hipotecado de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 681 y siguientes, sino la anotación preventiva de embargo de la finca al amparo de lo dispuesto en el art. 629 de la LEC, lo que lleva a la pérdida del rango de la garantía hipotecaria si existen cargas posteriores a la hipoteca y anteriores a la anotación preventiva de embargo que por lo tanto vayan a subsistir tras la venta en pública subasta del bien inmueble.

Tras la aprobación por el Pleno del Congreso de los Diputados el pasado 21 de febrero del proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo texto se publicó el pasado 7 de marzo en el Boletín Oficial del Congreso de los Diputados y cuya publicación en el BOE está prevista para finales de esta semana (si bien en su texto se prevé una vacatio legis de tres meses, por lo que no entrará en vigor hasta finales del mes de junio), se plantea la cuestión de si su aplicación significará algún cambio en el escenario actual.

Al respecto, y, en primer lugar, debemos tener en cuenta que la disposición transitoria primera de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario dispone que «la Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor» (punto 1). No obstante, añade el punto 4:

 «Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que la previsión que contengan resulte más favorable para el deudor. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera éste suspendido o no.»

Ello nos lleva a preguntarnos cuándo se produce el vencimiento anticipado del contrato.

Por el último inciso de la disposición transitoria parece que sea en un momento anterior a la formulación de la demanda ejecutiva. Puede ser ¿el impago?¿el cierre y fijación de la deuda? ¿la reclamación extrajudicial? En estos dos últimos casos, sería tan fácil para las entidades de crédito como reliquidar la deuda con fecha posterior a la entrada en vigor y enviar nuevos burofaxes (cuando el cliente haya evitado recoger el primero, lo que sucede muy habitualmente) para entrar dentro del ámbito temporal de aplicación de la nueva ley. En el caso que los jueces entiendan que es el impago de las 12 o de las 15 cuotas, deberá haberse producido una vez entre en vigor la Ley. Si se han impagado 12 o más cuotas (o 15 o más cuotas) con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, ésta no sería aplicable.

Para lo casos en los que la nueva Ley no sea aplicable parece que todo siga igual, es decir, riesgo muy razonable de declaración de nulidad por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado y sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

Pero incluso en los casos en los que sea aplicable la nueva ley (es decir, que el vencimiento por impago de las 12 o 15 cuotas se produzca después de su entrada en vigor) tampoco podemos descartar que los juzgados y tribunales no se sigan declarando nulas las cláusulas de vencimiento anticipado en la mayoría de casos.

Aceptando que no pueda considerarse abusiva una cláusula contractual que reproduce una previsión legal, no podemos olvidar que las cláusulas de los préstamos o créditos formalizados por la mayoría de las entidades bancarias antes del 2013 rezan que será causa de vencimiento anticipado del crédito la falta de pago de “alguno” de los plazos (otras dicen “uno o más plazos”). No se ajustan por lo tanto a lo que dice la nueva Ley (como mínimo 12 plazos en la primera mitad de duración del préstamo y 15 en la segunda mitad), y per se, son abusivas, lo que justifica su declaración de nulidad y su expulsión del contrato sin posibilidad de integración. Esto es lo que vienen sosteniendo los juzgados y tribunales que sobreseen las ejecuciones hipotecarias. Aquéllos que no lo hacen se basan en el argumentos según el cual no hay que valorar la abusividad de la cláusula teniendo en cuenta únicamente su literalidad, sino también la aplicación práctica que el acreedor ha hecho de la misma, de modo que si ha esperado el plazo de tiempo previsto en la Ley (a partir de la entrada en vigor de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, 12 o 15 meses) no hay abusividad (o sí hay abusividad, se declara nula la cláusula, pero el juzgado acuerda continuar con el despacho de la ejecución porque su aplicación es conforme a la Ley).

En resumen, si estamos hablando de ejecutar préstamos o créditos cuyas cláusulas sean del tipo “falta de pago de alguno o uno o más plazos”, la nueva Ley no cambia demasiado el escenario, y los juzgados o tribunales siguen teniendo argumentos para declarar la abusividad y nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y sobreseer la ejecución hipotecaria como hasta ahora. Dicho de otro modo, la evitación del riesgo de sobreseimiento de la ejecución hipotecaria no viene tanto por el hecho que la nueva Ley sea aplicable temporalmente al contrato, sino por el hecho que la redacción de la cláusula contractual se ajuste a la previsión legal o no, y me temo que los abogados encontraremos pocos contratos impagados con cláusulas que no usen la fórmula “falta de pago de alguno o uno o más plazos”.


Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

catorce − dos =