La compraventa de inmuebles en concurso de acreedores

Civil

Actualmente, al margen de lo dispuesto en la Ley Concursal y en la normativa Hipotecaria, existen diferentes criterios entre los Jueces y los Registradores de la Propiedad en relación a la compraventa de un inmueble afecto a crédito con privilegio especial.

El principal objetivo en un concurso de acreedores que se encuentra en la fase de liquidación es intentar que la mayoría de los acreedores recuperen el importe adeudado por la entidad concursada.

En relación con el pago a favor de los acreedores privilegiados, el artículo 155.4 de la Ley Concursal prevé la posibilidad, alejándose de la subasta judicial, de que el Juez que conoce el concurso autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.

No obstante, hay ciertos Registradores de la Propiedad que inscriben las escrituras públicas de compraventa sin necesidad de que la venta haya sido autorizada previamente por el Juez y, sin embargo, hay otros Registradores que no proceden con la inscripción sino hasta que se les aporta el testimonio del auto que autoriza judicialmente la venta, el cual deberá solicitarse al Juez del concurso.

Ante tal solicitud, hay algunos Jueces que no consideran necesaria la autorización judicial de la venta directa debido a que el propio plan de liquidación del concurso (o, en su caso, el convenio de acreedores) prevé la venta directa como forma de enajenación, constituyendo el auto de aprobación del plan de liquidación la resolución que aprueba y autoriza la venta a todos los efectos.

Por todo lo expuesto, nuestra recomendación es que las partes antes de proceder con la escritura pública de compraventa efectúen las oportunas consultas telefónicas tanto con el Registro de la Propiedad como con el Juzgado para conocer los criterios de ambos. De este modo, las partes podrán garantizarse que, con posterioridad, el Registrador inscriba correctamente la escritura pública de compraventa a favor del comprador.


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