La venta de viviendas sin cédula de habitabilidad en Cataluña

Civil

Cataluña es una de las Comunidades en las que, en caso de transmisión de una vivienda es obligatorio acreditar que la misma cumple con las condiciones de habitabilidad mediante la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad. No obstante, hay determinados casos en los que la Ley permite exonerar a la vendedora de dicha entrega, pero únicamente cuando se trate de viviendas que no son de nueva construcción.

Téngase en cuenta que la normativa define la cédula de habitabilidad como el acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevén la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas.”. Está claro que la clave es que la vivienda sea habitable, de modo que aquellas viviendas que no sean “habitables” no van a disponer de cédula de habitabilidad… Pero entonces… ¿se pueden transmitir? ¿Qué pasa si queremos adquirir una vivienda, por ejemplo, que está en ruinas para reformarla? ¿La podemos comprar?

Evidentemente sí. La voluntad del legislador en ningún caso es limitar la transmisión excluyendo aquellos inmuebles que aún constando descritos como “viviendas” no sean aptos para su uso, sinó más bien garantizar al adquirente que aquello que compra como “vivienda” apta para su uso realmente lo és porque existe un acto administrativo que así lo reconoce.

Pero centrémonos en el supuesto que hemos apuntado: la transmisión de inmuebles descritos como vivienda que no reúnen  las condiciones necesarias para disponer de cédula de habitabilidad. La Ley prevé en estos casos la exoneración a la entrega de la cédula, pero deberá tenerse en cuenta cómo debe articularse en la escritura pública de transmisión.

Así, en caso que la vivienda que estamos comprando tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo, en la escritura debe hacerse constar que a los efectos de lo previsto en el artículo 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, la parte compradora exonera de forma expresa a la parte vendedora de la entrega de la cédula de habitabilidad toda vez que la finca se adquiere con la finalidad de ser rehabilitada o ser objeto de derribo. Adicionalmente, en el supuesto de rehabilitación, a la escritura de compraventa debe acompañarse un informe emitido por una persona técnica competente en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.

La Ley establece que en estos casos el Registrador deberá hacer constar mediante anotación marginal que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo, siendo cancelada dicha nota una vez se presente la cédula de habitabilidad obtenida tras la rehabilitación o bien con la certificación municipal del derribo.

Aparte del caso anterior, la Ley también establece que cuando el destino del inmueble no sea el de uso como vivienda, la parte compradora también podrá exonerar a la parte vendedora de la entrega de la cédula, haciendo constar también por manifestación de ambas partes este extremo en la escritura.

Y finalmente, hay un tercer supuesto de exoneración, que será cuando las partes acuerden la entrega de la cédula en un momento posterior a la fecha en que se produzca la transmisión. No obstante, deberá acompañarse a la escritura de compraventa la solicitud de la cédula registrada así como el certificado emitido por una persona técnica competente que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.


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