La venta de viviendas sin cédula de habitabilidad en Cataluña

Civil

Cataluña es una de las Comunidades en las que, en caso de transmisión de una vivienda es obligatorio acreditar que la misma cumple con las condiciones de habitabilidad mediante la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad. No obstante, hay determinados casos en los que la Ley permite exonerar a la vendedora de dicha entrega, pero únicamente cuando se trate de viviendas que no son de nueva construcción.

Téngase en cuenta que la normativa define la cédula de habitabilidad como el acto administrativo en cuya virtud se acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevén la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, y que, por lo tanto, es apta para ser destinada a residencia humana, sin perjuicio de que se desarrollen otras actividades debidamente autorizadas.”. Está claro que la clave es que la vivienda sea habitable, de modo que aquellas viviendas que no sean “habitables” no van a disponer de cédula de habitabilidad… Pero entonces… ¿se pueden transmitir? ¿Qué pasa si queremos adquirir una vivienda, por ejemplo, que está en ruinas para reformarla? ¿La podemos comprar?

Evidentemente sí. La voluntad del legislador en ningún caso es limitar la transmisión excluyendo aquellos inmuebles que aún constando descritos como “viviendas” no sean aptos para su uso, sinó más bien garantizar al adquirente que aquello que compra como “vivienda” apta para su uso realmente lo és porque existe un acto administrativo que así lo reconoce.

Pero centrémonos en el supuesto que hemos apuntado: la transmisión de inmuebles descritos como vivienda que no reúnen  las condiciones necesarias para disponer de cédula de habitabilidad. La Ley prevé en estos casos la exoneración a la entrega de la cédula, pero deberá tenerse en cuenta cómo debe articularse en la escritura pública de transmisión.

Así, en caso que la vivienda que estamos comprando tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo, en la escritura debe hacerse constar que a los efectos de lo previsto en el artículo 10 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, la parte compradora exonera de forma expresa a la parte vendedora de la entrega de la cédula de habitabilidad toda vez que la finca se adquiere con la finalidad de ser rehabilitada o ser objeto de derribo. Adicionalmente, en el supuesto de rehabilitación, a la escritura de compraventa debe acompañarse un informe emitido por una persona técnica competente en el que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad.

La Ley establece que en estos casos el Registrador deberá hacer constar mediante anotación marginal que la vivienda transmitida queda sujeta a la ejecución de las obras de rehabilitación o de derribo, siendo cancelada dicha nota una vez se presente la cédula de habitabilidad obtenida tras la rehabilitación o bien con la certificación municipal del derribo.

Aparte del caso anterior, la Ley también establece que cuando el destino del inmueble no sea el de uso como vivienda, la parte compradora también podrá exonerar a la parte vendedora de la entrega de la cédula, haciendo constar también por manifestación de ambas partes este extremo en la escritura.

Y finalmente, hay un tercer supuesto de exoneración, que será cuando las partes acuerden la entrega de la cédula en un momento posterior a la fecha en que se produzca la transmisión. No obstante, deberá acompañarse a la escritura de compraventa la solicitud de la cédula registrada así como el certificado emitido por una persona técnica competente que acredite que la vivienda reúne las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.



Comments

    1. Apreciado Pedro:

      En el momento de formalizar la escritura de compraventa el comprador tiene la obligación (si estamos hablando de Cataluña) de aportar la cédula de habitabilidad vigente, siendo éste un requisito de inscripción de la compraventa, con lo que este supuesto no podria darse. En otras comunidades autónomas sin embargo no es obligatorio, por lo que no podría reclamar al vendedor. En todo caso la renovación de la cédula es un trámite administrativo que no reviste mayor complejidad a priori si ya existe una cédula.

      Saludos,

  1. No es sencillo asegurar si puede obtenerse la cédula de habitabilidad.
    La mayoría de técnicos de la administración acatan criterios de mandos políticos superiores, sin leer la ley ni tener idea de los derechos consolidados en construcción preexistene.

    La ley actual no permite consolidación por silencio administrativo, pero las obras preexistentes a la ley actual, disponen de derechos consolidados por legalidad consolidada en construcción preexistene a ley actual.

    Los señores de los ayuntamientos, arquitectos incluidos, afirman cosas que en muchas ocasiones son interpretaciones interesadas en resolver el problema generalizado, causado por su dejadez de funciones.

    Esta ley de silencio negativo, si no ando equivocado, bloqueará la construcción de obras nuevas, ante la inseguridad jurídica que provocan las administraciones locales con silencios eternos, por falta de oficio.

  2. Una vez vendido el piso sin que el notario te pida la cedula de habitabilidad,tienes obligacion de pedirla para entregarsela al comprador,el piso lleva construido aproximadamente 45 año.
    Esta venta se realizo en Mayo de 2019.
    Se tramito la venta atraves de una immobiliaria y esta tampoco pidio dicho certificado.

  3. Estoy en trámite de solicitud de una hipoteca. En mi caso (Cataluña), el inmueble pertenecía a un banco que lo vendió a un fondo de inversión, y el estado del inmueble está en construcción casi finalizado (faltan sanitarios y mobiliario cocina). La propiedad lo vende sin cédula de habitabilidad y no cede en realizar este trámite. Sería legal venderlo así? el inmueble es de nueva construcción.

    1. Apreciada Carla:
      La transmisión de un inmueble en construcción es legal de conformidad con la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. La propiedad seguramente no cede en llevar a cabo el trámite debido a los costes que ello genera. Cuestión distinta son los requisitos que deben cumplirse para la transmisión de una vivienda en estas circunstancias, los cuales se detallan en el artículo 63 de la citada Ley:
      a) Disponer de una licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
      b) Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
      c) Tener otorgadas las garantías y los seguros legalmente exigibles.
      d) Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.
      Por otro lado, también deberán cumplirse los requisitos en relación a la oferta para la venta de la vivienda, los cuales se regulan en el artículo 60 de la misma Ley.

  4. A la venta del inmueble ni el notario ni la inmobiliaria dijo que habia que entregar la cedula de habitabilidad,esto fue sobre el mes de Mayo de 2019.
    mi pregunta es,una vez pasado este tiempo el vendedor tiene la obligación de pedir esta cedula a la Comunidad Autonóma o es el comprador que la adquirio,ya que en su dia ni notario ni inmobiliaria en el momento de efectuar la venta la pidieron.

    1. Apreciado Miguel:
      Si el Notario no se la requirió, seguramente fue porque en su Comunidad Autónoma la cédula de habitabilidad fue suprimida. Solo en ciertas Comunidades es obligatorio entregar la cédula de habitabilidad en el momento de transmitir, debiendo adjuntar una copia de la misma en la propia escritura de compraventa puesto que en caso contrario el Registro no va inscribir la transmisión (como por ejemplo en Cataluña). En algunos casos se puede exonerar al vendedor de la entrega de la cédula, como sería el caso en que una vivienda se adquiere para rehabilitar o bien cuando la vendedora y la compradora hayan pactado que se entregará en un momento posterior. En el siguiente link encontrará un completo artículo acerca de la cédula de habitabilidad y su distinta regulación en las distintas Comunidades Autónomas.

  5. Hola, quiero adquirir una casa que hay que reformar entera. Esta en Catalunya. El terreno donde se halla no dispone de agua corriente pero si de agua de pozo puesto que es una zona del barcelonès que esta clasificado como «zona rural» (o algo asi). Me pueden vender la casa para luego reformarla sin agua de suministro ni cedula ??? Muchas gracias.

    1. Apreciado Miquel:
      No hay problema en adquirir una vivienda para proceder a su rehabilitación. Este sería uno de los supuestos en los que la Ley permite transmitir sin disponer de la cédula de habitabilidad, si bien con el condicionante de que a la escritura de compraventa hay que acompañar un certificado emitido por un técnico conforme una vez realizadas las reformas oportunas la vivienda reunirá las condiciones de habitabilidad. En su caso, lo que tendría que verificar antes de la compra mediante la visita al Ayuntamiento que corresponda es si podrá habitar la vivienda una vez rehabilitada. El problema no es comprar la finca sino que la finalidad con la que la adquiere está permitido urbanísticamente.

  6. Hola,mi nombre es Merche..estoy negociando con el banco la compra de un casa situada en Cataluña la cual no dispone de cédula de habitabilidad,la inmobiliaria me aporta el certificado de rehabilitación firmado x un arquitecto, pero el banco dice q sin cédula no hay hipoteca…q puedo hacer?

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