La polémica del artículo 160f) de la Ley de Sociedades de Capital en las compraventas de bienes inmuebles

Mercantil

La Ley 31/2014, de 3 de Diciembre, introdujo la norma del artículo 160 f) de la Ley de Sociedades de Capital (en adelante la Ley) que ha generado controversia entre los Notarios y los Registradores de la Propiedad.

El artículo 160 f) de la Ley se incorpora a fin de mejorar el gobierno corporativo de las sociedades al atribuir a la Junta General competencia para deliberar y acordar sobre “la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales”.

El primer debate de la norma es que no define el concepto ni la naturaleza del propio “activo esencial” ya que el legislador atribuyó como esencial “todas aquellas operaciones cuya cuantía ascienda al 25% del valor de los activos de la sociedad, según el último balance aprobado”, pero hay que tener en cuenta que en determinadas ocasiones un activo puede no ser esencial aunque la operación supere el 25% de los activos de la sociedad o que un activo sea esencial porque modifica el objeto social de la sociedad pero la operación no supere el 25%.

La segunda disputa de la norma recae en el diferente modo de entender el alcance del artículo 160 f) de la Ley por parte de los Notarios y los Registradores de la Propiedad dado que en la mayoría de los casos éstos últimos exigen que el administrador de la sociedad manifieste formalmente en la escritura de compraventa que el bien enajenado no es un activo esencial de la sociedad, opinión que muchos Notarios no comparten al no considerarlo necesario puesto que ellos mismos ya cumplen con su deber de velar por la adecuación del negocio a la legalidad que tienen encomendados. En este sentido cabe destacar la Resolución núm. 9007/2015, de 26 de Junio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado que establece que la omisión de esta manifestación expresa en la escritura no es por sí defecto que pueda impedir la inscripción.

No obstante, algunos Registradores exigen incluso que el administrador de la sociedad acredite por medio de una certificación del acuerdo de junta expedida por el secretario del consejo o mediante copia del acta notarial de la junta si el activo objeto de la transmisión constituye un activo esencial, criterio que ha sido completamente rechazado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución núm. 9091/2015 de 8 de Julio de 2015.

En definitiva, aunque la Ley no impone la obligación formal de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa sobre el carácter esencial o no del bien inmueble objeto de transmisión, en la práctica nos encontramos que las inscripciones de las compraventas en las que no se ha hecho dicha manifestación están siendo suspendidas hasta que no se acredite el carácter del bien enajenado en relación al artículo 160 f) de la Ley.

Por ello, a fin de evitar una calificación negativa del Registro de la Propiedad nuestra recomendación es que en el momento de la compraventa tanto el representante de la sociedad vendedora como el representante de la sociedad adquirente manifiesten formalmente si el bien que se va a enajenar constituye o no un activo esencial de la sociedad.


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