Moratoria en el pago del alquiler para autónomos y PYMES

Mercantil

El pasado 23 de abril entró en vigor el Real Decreto Ley 15/2020 de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y que regula los requisitos que deberán cumplir autónomos y pymes para poder solicitar una moratoria en el pago del alquiler de los locales que tengan arrendados para el desarrollo de su actividad.

En primer lugar, se requiere que el arrendatario sea una persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento de aquellos que se definen como “para uso distinto del de vivienda” de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la LAU -arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente- o de industria.

Y, en segundo lugar, podrán solicitar esta moratoria aquellos autónomos y pymes que cumplan los siguientes requisitos:

  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.

  • En el caso de que su actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

  • En el caso de contrato afecto a la actividad desarrollada por un autónomo, será requisito indispensable estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por cuenta propia o autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.

  • En el caso de contrato afecto a la actividad desarrollada por una pyme, el requisito será que no superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (2 de las 3 circunstancias según dicho artículo): i) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros ii) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y/o iii) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

La norma establece que el plazo para solicitar la moratoria es de 1 mes desde su entrada en vigor, es decir, desde el 23 de abril de 2020, toda vez que entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.

Para poder acreditar los requisitos, se deberá presentar al arrendador la documentación que acredite la reducción de actividad o la suspensión de actividad:

  • Para acreditar la reducción de actividad: Presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de los ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

  • Para acreditar la suspensión de la actividad: Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

En cuanto a las condiciones para solicitar y acordar la moratoria, hay alguna diferencia cuando el arrendador es un gran tenedor o no lo es:

  • En el caso de que los arrendadores sean GRANDES TENEDORES (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmueble urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), las condiciones son las siguientes:

    • Puede solicitarse una moratoria en el pago de la renta arrendaticia.

    • La solicitud deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

    • La moratoria se aplicará de manera automática.

    • Afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19. En ningún caso podrán superarse los cuatro meses.

    • La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere el estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

  • En el caso de que los arrendadores NO SEAN GRANDES TENEDORES:

    • Puede solicitarse el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

    • En el marco del acuerdo, las partes podrán disponer de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En este caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

En cualquier caso, la norma recoge una advertencia a tener en cuenta, como es que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.