¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

Civil

Sin duda se trata de un tema controvertido. Hace años fui a visitar un piso con la intención de alquilarlo y el comercial de la inmobiliaria que me lo mostraba, al consultarle por la duración del contrato me contestó que “por ley tenía que durar mínimo 5 años” –en aquel momento aún no había tenido lugar la reforma del 2013-. Falso. La Ley en ningún caso establece el plazo de duración del contrato al que deben someterse las partes.

La Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara cuando en el apartado 1 del artículo 9 establece que “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”. Más claro imposible. Este artículo permite que se pacten seis meses o veinte años de duración, lo que libremente pacten las partes. No obstante, sí que es cierto que hay ciertos matices que tienen como finalidad proteger los derechos del arrendatario. Veamos:

¿Qué pasa si las partes pactan una duración inferior a tres años? La Ley en este caso establece que si llegado el día del vencimiento del contrato el arrendatario no ha manifestado al arrendador, con treinta días de antelación, como mínimo a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. Ojo: Se trata de un beneficio que la ley establece para el arrendatario. Fijémonos que no está previsto que sea el arrendador quien manifieste la voluntad de no renovarlo, de modo que éste deberá mantenerse en el arrendamiento hasta un mínimo de tres años si el arrendatario no se manifiesta en contra.

Solo hay un caso en que el arrendador no deberá soportar la prórroga obligatoria: cuando transcurrido el primer año del contrato tenga necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Además, deberá notificarse esta necesidad al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

No obstante, este caso tan concreto, también está sometido a una regulación: si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Como puede verse, el espíritu de la Ley busca en todo caso proteger los derechos del arrendatario, incluso tras la reforma de este artículo en junio del año 2013, reduciendo el plazo mínimo de duración de los cinco a los tres años.

¿Y qué pasa cuando han transcurrido los tres años de alquiler? En este caso, la ley prevé otra posibilidad de prórroga por un año, pero en este caso, será por la falta de notificación de no renovarlo por ambas partes. Literalmente, el artículo 10 de la LAU dice “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

Este sería, a grandes rasgos el régimen de duración de los contratos de alquiler. Deberá tenerse en cuenta que esta regulación resulta imperativa, es decir, que se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen estas normas en perjuicio del arrendatario. Por ejemplo, sería plenamente nula una clausula en el contrato por la que el arrendatario se obligara a renunciar a la prórroga inicial de hasta tres años de duración (solo en contratos en que el arrendamiento se hubiera pactado por plazo inferior). En caso de duda ante la finalización de su contrato, contacte con MES ADVOCATS y le asesoraremos de cuáles son los derechos que le amparan.



Comments

  1. Bona tarda. Tinc un contracte de lloguer de 5 anys, signat a juliol de 2017. Inicialment el contracte era de 3 anys pero vaih demanar de que fos a 5 anys i van acceptar. Porto 1,5 anys i la propietat m ha comunicat que tinc de marxar del.pis perque es separen i venen a viure. He vist que el meu cas al ser superior als 3 anys en teoria no en poden fer fora, ja que inicialment es va pactar aixi, i nomes prorroglable apartir del 5e any.
    Es correcte?

    1. Benvolgut Albert,
      En la clàusula 9.3 de la Llei d’Arrendaments Urbans, s’estableix que una vegada transcorregut el primer any de durada del lloguer, l’arrendador pot comunicar a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per a destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. La referida comunicació haurà de realitzar-se almenys amb dos mesos d’antelació a la data en la qual l’habitatge es vagi a necessitar i l’arrendatari estarà obligat a lliurar la finca arrendada en aquest termini si les parts no arriben a un acord diferent.
      Salutacions,

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