¿Qué pasa con la fianza en un contrato de alquiler?

Civil

Cuando formalizamos un contrato de alquiler el arrendador exige la constitución de una fianza, la cual está prevista por Ley, toda vez que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece con carácter obligatorio que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Ahora bien, ¿Qué ocurre cuando termina el contrato? ¿Qué pasa con la fianza? La devolución de la fianza es uno de los conflictos habituales a la finalización de los contratos, dado que las partes no se ponen de acuerdo en la cantidad a devolver.  Por un lado, el arrendatario suele exigir la devolución íntegra de la fianza en el momento de la entrega de llaves. Y por otro, el arrendador es reticente a la entrega de ninguna cantidad hasta que verifica que el inmueble se entrega en las mismas condiciones que cuando fue arrendado. Y la cuestión es que ambas partes ostentan su derecho.

Concretamente, el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente que “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.” Esta redacción tan clara a menudo es interpretada como que “el arrendador tiene el plazo de un mes para devolver la fianza”. Y no es así:

El arrendador está obligado a devolver la fianza a la finalización del contrato, pero dado que las fianzas tienen que estar depositadas en el Organismo correspondiente de cada Comunidad Autónoma y la devolución debe gestionarse acreditando la finalización del contrato, es casi imposible que se haga dicha restitución en el mismo momento. Este trámite suele durar unas 3 semanas y la demora no es imputable al arrendador, sino a la Administración competente, de modo que la Ley ha previsto que el devengo de intereses se inicia al cabo de un mes desde la entrega de llaves.

Cuestión distinta será el importe final a devolver en función del estado en que se encuentre el inmueble tras el arrendamiento. ¿Qué garantiza la fianza? La fianza garantiza las obligaciones previstas en el contrato, de modo que si el arrendatario ha causado daños o desperfectos al inmueble que no se deban al mero uso, su reparación podrá descontarse de la fianza, aunque el arrendador deberá acreditar la existencia de dichos desperfectos y el coste de su reparación. Lo que no es procedente, salvo que se haga por mutuo acuerdo entre las partes, es compensar con la fianza las rentas que resulten impagadas antes de la finalización del arrendamiento, una práctica que suele ser habitual por algunos arrendatarios ante la sospecha que no les va a ser devuelta la fianza.

Dado que el importe de la fianza se corresponde con un mes de renta y no suele ser de un importe elevado, muchos arrendatarios desisten de su reclamación más allà de la vía extrajudicial, sin saber que para iniciar la reclamación judicial mediante un juicio monitorio no será necesaria la intervención de procurador y abogado, sin perjuicio de su intervención posterior en función del devenir del procedimiento.


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