¿Cuáles son los documentos que debe entregarte el vendedor en la compra de una vivienda de 1ª transmisión?

Civil

(I) VIVIENDAS DE PRIMERA TRANSMISIÓN

 Es importante cuando se está pensando en la compraventa de un piso saber los documentos que necesitaremos pedir al vendedor y que tiene la obligación de entregarnos. Estos variaran en función de si se trata de una vivienda de primera transmisión (piso de obra nueva) o de segunda transmisión (piso de segunda mano).

En este primer post nos ocuparemos de los documentos obligatorios a entregar para las compraventas de viviendas de primera transmisión

Las viviendas de primera transmisión son aquellas que son transmitidas directamente por el promotor de la obra, que las ha construido a sus expensas y realiza la venta de éstas por primera vez. En este caso, como se trata de viviendas que no han sido utilizadas nunca, es importante verificar que la construcción ha sido finalizada y cumple con todos los requisitos legales para poder entrar a vivir.

Los documentos que os deberán entregar son los siguientes:

Planos de situación del edificio y el plano de la vivienda con especificación de la superficie útil y la construida con las mediciones acreditadas por técnicos competentes.

Memoria de calidades: Documento realizado por el promotor que describe la naturaleza y la calidad y tipos de materiales que han sido utilizados para los acabados de la obra. Este documento nos ayudará a saber si las calidades de la obra y de sus acabados se ajustan a nuestras expectativas.

Escritura de declaración de obra nueva y división horizontal donde consten los estatutos de la Comunidad de propietarios

Acta o escritura de final de obra: Es la escritura que declara que la obra ha finalizado y está construida. Es importante verificar que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.

Una manera clara de verificar que esta escritura ha estado inscrita en el Registro es pedir una nota simple de la finca en cuestión, y verificar que no hay ninguna mención “en construcción” en la descripción de la finca, aunque nosotros recomendamos siempre ver la escritura para evitar el riesgo que el registrador no haya hecho constar dicha referencia.

Seguro decenal: Es el seguro obligatorio de diez años que asegura los posibles vicios y desperfectos estructurales del inmueble. La escritura de final de obra, antes referenciada, no se podrá inscribir si no se ha justificado la constitución de este seguro, por lo cual, si hemos podido verificar la inscripción de la escritura en el Registro nos garantiza que el seguro ha estado otorgado.

Licencia de primera ocupación: Es el documento emitido por el Ayuntamiento que establece que el inmueble donde radica la finca se ha construido de conformidad con la normativa urbanística y puede ser ocupado. Este documento es especialmente importante ya que sin este no se podrán dar de alta los suministros de luz, agua y gas.

– Cedula de habitabilidad: Es el documento que reconoce la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda, es decir, reconoce que la finca cumple con los requisitos técnicos de habitabilidad previstos en la Ley. En Cataluña es obligatoria su entrega, hasta el punto que si no se realiza la entrega de esta el Registro de la Propiedad no inscribirá la compraventa efectuada.

 [Ved el post que realizamos en este mismo blog]

Certificado de eficiencia energética: Es el certificado que tiene que ser emitido por un técnico competente en el cual se haga constar la calificación energética del inmueble y que es obligatorio aportar des de la entrada en vigor del Real Decreto 253/2013 de 5 de abril en cualquier venta de inmueble.

Nota simple informativa del Registro de la Propiedad: Es muy importante verificar las cargas que constan en la finca ya que podría existir una hipoteca, embargo, cargas urbanísticas u otras limitaciones. Aunque el día de la compraventa el notario solicitará una nota simple actualizada y verificará que esté libre de cargas, la entrega de ésta con anterioridad por parte del promotor nos puede ahorrar sorpresas de última hora.

– Impuesto de bienes Inmuebles: El vendedor tiene que justificar que está al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Hemos de tener en cuenta que dicho impuesto tiene una afectación real que significa que en caso que no esté liquidado las deudas afectaran a la finca.

Certificado de estar al corriente de pago de la Comunidad de propietarios: En el caso que la comunidad de propietarios haya estado constituida, deberá aportar el documento donde se manifieste que está al corriente de pago de las cuotas. Es importante verificarlo ya que en caso que haya deudas la finca responde de éstas.



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