La recuperació de mora en contractes de préstec o crèdit amb garantia hipotecaria formalitzats amb persones físiques

Hipotecari, Processal

Tradicionalment la recuperació judicial de la mora en contractes de préstec o crèdit amb garantia hipotecària formalitzats amb persones físiques consumidores s’efectuava mitjançant la interposició de demandes d’execució hipotecària a l’empara del llibre III de la LEC (execució forçosa) i del capítol V del títol IV (execució sobre béns hipotecats i pignorats).

La interposició d’aquesta acció executiva es basa en la declaració prèvia per part del creditor del venciment anticipat del préstec o crèdit justificat per l’impagament d’una o més quotes a l’empara del que s’ha pactat per les parts en la pròpia escriptura de préstec o crèdit (normalment clàusula o pacte sisè bis, causes de resolució anticipada).

La Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, va modificar l’article 695 de la LEC, introduint com a causa d’oposició a l’execució hipotecària ”el caràcter abusiu d’una clàusula contractual que constitueixi el fonament de l’execució o que hagués determinat la quantitat exigible”. A més, el segon paràgraf de l’article 552.1 de la LEC permet al tribunal examinar d’ofici si alguna de les clàusules incloses en un títol executiu dels citats en l’article 557.1 pot ser qualificada com abusiva.

Aquestes previsions van portar al fet que amb caràcter generalitzat els tribunals declaressin nul·la per abusiva la clàusula o pacte sisè bis dels contractes de préstec o crèdit que contemplaven com a causa de venciment anticipat l’impagament d’una o diverses quotes, ja fóra d’ofici o resolent l’oposició a l’execució de la part executada.

La conseqüència d’aquesta declaració de nul·litat per abusiva és, en la majoria dels casos, el sobreseïment i arxiu de l’execució, si bé alguns tribunals, tot i declarar la nul·litat de la clàusula, ordenen no obstant la continuació de l’execució si la declaració de venciment anticipat que ha efectuat el creditor i sustenta la seva demanda d’execució s’ha efectuat d’acord amb el que preveu l’art. 693.1 de la LEC, és a dir, vençuts almenys tres terminis mensuals sense que el deutor compleixi la seva obligació de pagament o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini al menys equivalent a tres mesos.

Sobreseguda l’execució hipotecària, o pels nous casos d’impagament, les entitats de crèdit han optat per la interposició de demandes de judici ordinari en exercici de l’acció declarativa de venciment anticipat o pèrdua del dret a utilitzar el termini de l’art. 1129 del Codi Civil i de l’acció de resolució contractual de l’art. 1124 del Codi Civil en el sentit d’exigir al deutor el compliment de la seva obligació mitjançant el pagament del que es deu (inclòs el capital pendent de vèncer).

Aquestes demandes estan sent estimades íntegrament per la gran majoria de jutjats i tribunals, si bé de forma molt minoritària alguns jutjats desestimen la demanda oposant o bé la unilateralitat del contracte de préstec (no aplicable al contracte de crèdit) que impedeix l’aplicació de l’acció de l’art. 1124 del Codi Civil, o bé l’absència d’un incompliment essencial i greu (en aquest cas estimen parcialment la demanda en relació amb les quotes vençudes i impagades).

Una altra qüestió sorgida en la interposició de l’acció declarativa de venciment anticipat i resolució de l’art. 1124 és que alguns jutjats de primera instància han considerat que la declaració de resolució contractual comporta l’extinció de la garantia hipotecària. No obstant això, són una minoria i hi ha rellevant jurisprudència de les audiències provincials que es pronuncia en sentit contrari (entre d’altres, Sentència de l’Audiència de Madrid nº 425/2018, d’11 d’octubre).

Un cop obtinguda sentència favorable en primera instància, es formula demanda d’execució de títol judicial interessant amb caràcter principal la venda en pública subhasta de l’immoble hipotecat, conservant la hipoteca la seva preferència pel que fa al pagament i l’efectivitat del crèdit de l’actor reconegut en el títol judicial, en els termes de l’article 681 i següents de la LEC, i sense que siguin aplicables els límits de la responsabilitat hipotecària si el titular del bé hipotecat és el mateix deutor. Alguns jutjats entenen, però, en aquest punt, que en tractar-se de l’execució d’un títol judicial no cap la venda en pública subhasta del bé hipotecat d’acord amb el que disposen els arts. 681 i següents, sinó l’anotació preventiva d’embargament de la finca a l’empara del que disposa l’art. 629 de la LEC, el que porta a la pèrdua del rang de la garantia hipotecària si hi ha càrregues posteriors a la hipoteca i anteriors a l’anotació preventiva d’embargament que per tant vagin a subsistir després de la venda en pública subhasta del bé immoble.

Després de l’aprovació pel Ple del Congrés dels Diputats el passat 21 de febrer del projecte de Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, el text es va publicar el passat 7 de març al Butlletí Oficial del Congrés dels Diputats i la publicació en al BOE està prevista per a finals d’aquesta setmana (si bé en el seu text es preveu una vacatio legis de tres mesos, de manera que no entrarà en vigor fins a finals del mes de juny), es planteja la qüestió de si la seva aplicació significarà algun canvi en l’escenari actual.

Respecte d’això, i, en primer lloc, hem de tenir en compte que la disposició transitòria primera de la Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari disposa que «la Llei no és aplicable als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor »(punt 1). No obstant això, afegeix el punt 4:

«Per als contractes anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta Llei en els quals s’incloguin clàusules de venciment anticipat, és aplicable el que preveu l’article 24 d’aquesta Llei, llevat que la previsió que continguin resulti més favorable per al deutor. No obstant això, no s’aplicarà aquest article als contractes el venciment anticipat s’hagués produït amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, s’hagués instat o no un procediment d’execució hipotecària per fer-lo efectiu, i estigués aquest suspès o no. »

Això ens porta a preguntar-nos quan es produeix el venciment anticipat del contracte.

Per l’últim incís de la disposició transitòria sembla que sigui en un moment anterior a la formulació de la demanda executiva. Pot ser l’impagament? El tancament i fixació del deute? La reclamació extrajudicial? En aquests dos últims casos, seria tan fàcil per a les entitats de crèdit com: reliquidar el deute amb data posterior a l’entrada en vigor i enviar nous burofaxos (quan el client hagi evitat recollir el primer, el que succeeix molt habitualment) per entrar dins el àmbit temporal d’aplicació de la nova llei. En el cas que els jutges entenguin que és l’impagament de les 12 o de les 15 quotes, s’ha d’haver produït un cop entri en vigor la llei. Si s’han impagat 12 o més quotes (o 15 o més quotes) amb anterioritat a la entrada en vigor de la Llei, aquesta no seria aplicable.

Pels casos en què la nova llei no sigui aplicable sembla que tot segueixi igual, és a dir, risc molt raonable de declaració de nul·litat per abusiva de la clàusula de venciment anticipat i sobreseïment de l’execució hipotecària.

Però fins i tot en els casos en què sigui aplicable la nova llei (és a dir, que el venciment per impagament de les 12 o 15 quotes es produeixi després de la seva entrada en vigor) tampoc podem descartar que els jutjats i tribunals no se segueixin declarant nul·les les clàusules de venciment anticipat en la majoria de casos.

Acceptant que no es pugui considerar abusiva una clàusula contractual que reprodueix una previsió legal, no podem oblidar que les clàusules dels préstecs o crèdits formalitzats per la majoria de les entitats bancàries abans del 2013 resen que serà causa de venciment anticipat del crèdit la falta de pagament de “algun” dels terminis (altres diuen “un o més terminis”). No s’ajusten per tant al que diu la nova Llei (com a mínim 12 terminis en la primera meitat de duració del préstec i 15 a la segona meitat), i per se, són abusives, el que justifica la seva declaració de nul·litat i la seva expulsió del contracte sense possibilitat d’integració. Això és el que vénen sostenint els jutjats i tribunals que sobreseuen les execucions hipotecàries. Aquells que no ho fan es basen en el arguments segons el qual no cal valorar l’abusivitat de la clàusula tenint en compte únicament la seva literalitat, sinó també l’aplicació pràctica que el creditor ha fet de la mateixa, de manera que si ha esperat el termini de temps previst a la Llei (a partir de l’entrada en vigor de la nova llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, 12 o 15 mesos) no hi ha abusivitat (o sí hi ha abusivitat, es declara nul·la la clàusula, però el jutjat acorda continuar amb el despatx de l’execució perquè la seva aplicació és conforme a la Llei).

En resum, si estem parlant d’executar préstecs o crèdits les clàusules siguin del tipus “falta de pagament d’algun o un o més terminis”, la nova llei no canvia massa l’escenari, i els jutjats o tribunals segueixen tenint arguments per declarar l’abusivitat i nul·litat de la clàusula de venciment anticipat i sobreseure l’execució hipotecària com fins ara. Dit d’una altra manera, l’evitació del risc de sobreseïment de l’execució hipotecària no ve tant pel fet que la nova Llei sigui aplicable temporalment al contracte, sinó pel fet que la redacció de la clàusula contractual s’ajusti a la previsió legal o no , i em temo que els advocats trobarem pocs contractes impagats amb clàusules que no facin servir la fórmula “falta de pagament d’algun o un o més terminis”.


Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

six − five =