Quant dura un contracte de lloguer?

Civil

Sens dubte es tracta d’un tema controvertit. Fa anys vaig anar a visitar un pis amb la intenció de llogar-lo i el comercial de la immobiliària que me’l va ensenyar, al consultar-li per la durada del contracte em va contestar que “per llei havia de durar mínim 5 anys” – en aquell moment encara no havia tingut lloc la reformar del 2013-. Fals. La Llei en cap cas estableix el termini de duració del contracte al que s’han de sotmetre les parts.

La Llei d’Arrendaments Urbans es molt clara quan a l’apartat 1 de l’article 9 estableix que “La durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts”. Més clar impossible. Aquest article permet que es pactin sis mesos o vint anys de durada, el que lliurement pactin les parts. No obstant, sí que és cert que hi ha certs matisos que tenen com a finalitat protegir els drets de l’arrendatari. Vegem:

Què passa si les parts pacten una durada inferior a tres anys? La Llei en aquest cas estableix que si, arribat el dia del venciment del contracte, l’arrendatari no ha manifestat a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació, com a mínim a la data de finalització del contracte la seva voluntat de no renovar-lo, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys. Ull: Es tracta d’un benefici que la llei estableix per l’arrendatari. Fixem-nos que no està previst que sigui l’arrendador qui manifesti la voluntat de no renovar-lo, de manera que aquest s’haurà de mantenir en l’arrendament fins a un mínim de tres anys si l’arrendatari no es manifesta en contra.

Només hi ha un cas en què l’arrendador no haurà de suportar la pròrroga obligatòria: quan transcorregut el primer any de contracte tingui necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-la a habitatge permanent per a sí o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. A més a més, s’haurà de notificar aquesta necessitat a l’arrendatari amb dos mesos d’antelació a la data en què l’habitatge es necessiti i l’arrendatari haurà d’estar obligat a entregar la finca llogada en el citat termini si les parts no arriben a un altre acord.

No obstant, aquest cas tant concret, també està sotmès a una regulació: si transcorreguts tres mesos a comptar des de l’extinció del contracte o, en el seu cas, de l’efectiu desallotjament de l’habitatge, no haguessin procedit l’arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial a ocupar aquesta per sí, l’arrendatari podrà optar, en el termini de trenta dies, entre ser reposat en l’ús i gaudi de l’habitatge llogat per un nou període de fins a tres anys, respectant, pel que a la resta, les condicions contractuals existents al moment de l’extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins el moment de la reocupació, o a ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que li quedés per complir fins a completar tres, tret que l’ocupació no s’hagués dut a terme per causa de força major.

Com es pot veure, l’esperit de la Llei busca en tot cas protegir els drets de l’arrendatari, fins i tot després de la reforma d’aquest article al juny del 2013, reduint el termini mínim de durada dels cinc als tres anys.

I què passa quan han transcorregut els tres anys de lloguer? En aquest cas, la llei preveu una altra possibilitat de pròrroga per un any, però en aquest cas, serà per la manca de notificació de no renovar-lo per ambdues parts. Literalment, l’article 10 de la LAU diu “Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les seves pròrrogues, un cop transcorreguts com a mínim tres anys de durada d’aquell, cap de les parts hagués notificat a l’altre, almenys amb trenta dies d’antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament un any més.

Aquest seria, a grans trets, el règim de durada dels contractes de lloguer. S’haurà de tenir en compte que aquesta regulació resulta imperativa, és a dir, que s’hauran de tenir per no posades les estipulacions que modifiquin aquestes normes en perjudici de l’arrendatari. Per exemple, seria plenament nul·la una clàusula en el contracte per la que l’arrendatari s’obligués a renunciar a la pròrroga inicial de fins a tres anys de durada (només en contractes en què l’arrendament s’hagués pactat per un termini inferior). En cas de dubte davant la finalització del seu contracte, contacti amb MES ADVOCATS i l’assessorarem de quins són els drets que l’emparen.


Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

2 × three =