Què passa amb la fiança d’un contracte de lloguer?

Civil

Quan formalitzem un contracte de lloguer l’arrendador exigeix la constitució d’una fiança, la qual es troba prevista per Llei, tota vegada que la Llei d’Arrendaments Urbans estableix amb caràcter obligatori que “a la celebració del contracte serà obligatòria l’exigència i prestació de fiança en metàl·lic en quantitat equivalent a una mensualitat de renta en l’arrendament d’habitatges i de dos en l’arrendament per a us diferent del d’habitatge”

Ara bé, què passa quan acaba el contracte? Què passa amb la fiança? La devolució de la fiança és un dels conflictes habituals a la finalització dels contractes, donat que les parts no es posen d’acord en la quantitat a retornar. Per un cantó, l’arrendatari sol exigir la devolució íntegra de la fiança en el moment de l’entrega de claus. I per altre, l’arrendador és reticent a l’entrega de cap quantitat fins que verifica que l’immoble s’entrega en les mateixes condicions que quan fou arrendat. I el cas és que ambdues parts ostenten el seu dret.

Concretament, l’article 36.4 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix clarament que “El saldo de la fiança en metàl·lic que s’hagi de restituir a l’arrendatari al final de l’arrendament, meritarà l’interès legal, passat un mes des de l’entrega de les claus pel mateix sense que s’hagués fet efectiva la citada restitució”. Aquesta redacció tant clara sovint és interpretada en el sentit que “l’arrendador té el termini d’un mes per a retornar la fiança”. I no és així:

L’arrendador està obligat a retornar la fiança a la finalització del contracte, però donat que les fiances han d’estar dipositades a l’Organisme corresponent de cada Comunitat Autònoma i la devolució s’ha de gestionar acreditant la finalització del contracte, és gairebé impossible que es faci la citada restitució en el mateix moment. Aquest tràmit acostuma a durar unes 3 setmanes i la demora no és imputable a l’arrendador, sinó a l’Administració competent, de manera que la Llei ha previst que la meritació d’interessos s’inicia al cap d’un mes des de l’entrega de claus.

Qüestió diferent serà l’import final a retornar en funció de l’estat en què es trobi l’immoble després de l’arrendament. ¿Què garanteix la fiança? La fiança garanteix les obligacions previstes al contracte, de manera que si l’arrendatari ha causat danys o desperfectes a l’immoble que no resultin del mer ús, la seva reparació podrà descomptar-se de la fiança, tot i que l’arrendador haurà d’acreditar l’existència d’aquests desperfectes i el cost de la seva reparació. El que no es procedent, tret que es faci per mutu acord entre les parts, és compensar amb la fiança les rentes que resultin impagades abans de la finalització del contracte, una pràctica que acostuma a ser habitual per alguns arrendataris davant la sospita que no els hi serà retornada la fiança.

Donat que l’import de la fiança es correspon amb un mes de renta i no acostuma ser d’un import elevat, molts arrendataris desisteixen de la seva reclamació més enllà de la via extrajudicial, sense saber que per iniciar la reclamació judicial mitjançant un judici monitori no serà necessària la intervenció de procurador i advocat, sense perjudici de la seva intervenció posterior en funció de com esdevingui el procediment.



Comments

  1. A banda de la disputa de la fiança, que succeeix si els arrendadors reclamen el pagament de les taxes d’escombraries i clavegueram de tots els anys de lloguer? Constava així en contracte, que els arrendataris érem qui ho abonàvem.. però fins al finalitzar el contracte no se’ns ha imputat aquesta despesa. Hi tenen dret? Prescriu la despesa passat mesos o anys? Gràcies.

    1. Benvolgut Pere,
      La llei d’arrendaments urbans estableix que les parts podran pactar que els tributs que corresponguin a l’habitatge llogat siguin a càrrec de l’arrendatari, però per tal que aquest pacte sigui vàlid haurà de constar per escrit i a més especificar el seu import. Per tant, en primer lloc, s’hauria de veure si la redacció d’aquesta clàusula del contracte s’ajusta als requisits legals perquè sigui vàlida. Tot i així, si des de l’inici del contracte aquestes taxes les ha pagat el propietari i no les ha reclamat mai, encara que estigui pactat així al contracte, hi ha sentències que determinen que això seria anar en contra dels seus propis actes i que no les podria reclamar.
      Salutacions,

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

four + three =