La manifestación de actividades contaminantes en la transmisión de entidades que conforman una división horizontal

Civil

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¿Está obligado el propietario de una entidad que forma parte de una división horizontal a manifestar en la escritura de transmisión de la finca que no se han realizado actividades contaminantes del suelo? El pasado 11 de octubre se publicó en el Boletín Oficial del Estado una reciente e interesante resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al respecto que procedemos a analizar a continuación.

Son habituales las caras de extrañeza cuando un particular acude a la Notaría a transmitir una vivienda que forma parte de un edificio dividido horizontalmente y el fedatario le indica que está obligado a manifestar que sobre la finca no ha realizado actividades contaminantes. ¿Qué actividad contaminante puede realizarse sobre el suelo de una finca que no contiene propiamente suelo? En primer lugar, por la consideración de “actividad contaminante” según establecen las leyes sectoriales que debe considerarse como tal y, en segundo lugar, porque la finca no contiene propiamente suelo en sus límites.

Léase el redactado del artículo 98.3 de la Ley 7/2022 de residuos y suelos contaminados que así lo establece:

“3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. (…).”

Como hemos avanzado, lo controvertido del caso es qué debemos entender por finca, por suelo y por actividad contaminante cuando lo que se está transmitiendo es una entidad contenida en una división horizontal que lo único que tiene es una cuota de participación en el suelo del edificio, considerado este como elemento común conforme a la normativa de propiedad horizontal.

La Resolución de 12 de agosto de 2022 de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública estima un recurso formulado por un notario de Cártama (Málaga) contra la negativa del registrador de la Propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa de una vivienda por no contener la manifestación relativa a la realización de actividades potencialmente contaminantes del suelo.

Así, tras un esmerado análisis por parte de la Dirección General acerca de la propia finalidad de las leyes destinadas a controlar la contaminación de los suelos y de su proporcional aplicación en el caso concreto de una transmisión de vivienda, resuelve que la citada Ley 7/2022 “…en modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades (pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan idealmente sobre el suelo -elemento común- de un edificio en régimen de propiedad horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible, admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza  encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo, pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la declaración de suelo contaminado.”

Sin duda esta Resolución aporta racionalidad a una manifestación que, en algunos casos, resulta totalmente desproporcionada. No obstante, ¿sería desproporcionado exigir dicha manifestación al propietario de la totalidad de un edificio, es decir, del 100% de las entidades que conforman la propiedad horizontal? En mi opinión, no, al ser titular del 100% del suelo y mucho menos en caso de que, además, hubiera sido el promotor de la edificación y titular del suelo sobre el que fue construida la edificación, puesto que en el mismo podría haber realizado actividades contaminantes.

A continuación encontraréis el enlace a la resolución completa.


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